相当长一段时间，大家很关心楼市，又怕谈论楼市，因为打听完房价，一天的心情都好不起来。
过去购房者对楼市的信心有多足，现在的观望情绪就有多浓。哪怕政策上，对需求端给予空前的支持。
这不，过去一个月内，监管部门又将融资的“三支箭”陆续射向房地产，期间两部门还出台了金融16条，对房地产进行支持。
这次能让楼市回暖吗？很多人关心。
01
所谓地产融资三支箭：债券、授信、股权。
第一支箭为信贷融资。截至上周，六大国有银行与17家房企开展合作，已披露的意向性授信额度合计为亿元。
第二支箭为债券融资。支持民营企业发债融资，预计额度亿元。
第三支箭为股权融资。房地产“股权融资”时隔12年再度放开。
受到这一系列消息影响，这几天地产股有反弹，不少大V解读为市场步入牛市，房地产终露曙光，甚至表示楼市看到拐点，可以买买买了。
然而事实并不是这样。
买房人可以持币等待，但从房企负债及现金流来看，已经等不起了。
年1-11月，TOP10房企销售额较上年下降34.8%，TOP11-30房企销售额均值较上年下降47.2%，TOP31-50房企及TOP51-房企销售额均值同比分别下降51.1%和42.3%。
百强房企中，销售额超千亿只有19家，较去年同期减少16家，超百亿的还有家，较去年同期减少51家。
要知道，在房企的资金来源中，自有资金仅占一小部分，其余为销售回款和各类融资，二者占比均在40%左右。
所以，这轮房地产救市的核心是救企业，保交楼，其他不要多想。
02
楼市真的在筑底吗？
这个问题，需要足够的数据来支撑。
就在周四，中指研究院发布《百城价格指数报告》。最后得出的结论是，11月百城房价跌幅扩大，房价尚未触底。
数据显示，全国个城市新建住宅价格环比下跌0.06%，跌幅较10月扩大0.05个百分点，且已连续5个月下跌，二手住宅价格已连续7个月下跌，环比下跌的城市数量为75个。
针对北京、上海等十大城市的新房调查数据显示，杭州、成都、北京环比上涨，上海环比持平，广州、天津、南京、重庆、深圳、武汉环比下跌，其中深圳跌幅达0.18%。
二手房仅上海环比上涨，其余城市二手住宅价格环比均下跌，其中南京、武汉环比跌幅较大，分别下跌0.72%、0.68%，重庆、成都、杭州及深圳环比跌幅均在0.3%-0.5%，广州跌幅最小。
石榴叔从其他渠道了解的数据和上面基本吻合，二线及省会城市跌幅要大于一线城市。唯一有出入的是上海，二手房市场局部降温很快，议价空间扩大（5%-10%），估计下个月就要在均值上体现出来了。
所以什么时候是底？
这个问题太难了，因为不同城市，不同区域，甚至不同楼盘的底都不一样，这也是未来楼市的特点——冷热不均。
如果非要有个答案，那一线城市头部板块，差不多到底了，你也可以理解为豪宅，和大部分人没关系。
03
下一波行情什么时候会来？
没有下一波，只有局部。房地产繁荣的时代已经结束了，无论从城镇化、人均住房面积、还是人口等，都不应该再幻想，地产行业新的繁荣周期的到来。
根据蚂蚁理财智库发布的《年第三季度中国家庭财富指数调研报告》显示，有计划购房意愿的家庭比例还在继续下滑。
那么当下，什么人还在买房？
1.刚需。占比最大。
2.刚改。由于老房子迟迟卖不掉，收入无法保证，意愿在下降，占比持续缩小。
3.家长。想让孩子上好学校，不买也没其他办法，只是这部分家庭观望气氛浓厚，都是到最后才出手，集中在春节后。
4.挪窝。疫情让之前还在犹豫不决的一批人，下决心从小城市搬迁到大城市定居，有实力的已经行动了。
可以预见，明年的刺激政策还会加强，但金融政策不直接影响存贷意愿，利率对交易量不敏感，关键是信心的修复，需要很长一段时间。也许个别城市会下猛药，但从政策延续性要求上，房住不炒不刺激楼市越来越成熟，能止跌，就算很好了，也就是“L”型复苏。
从地产商那边传来的消息是，年要一边削预算，一边促销售。至于其他的，没提，活下去才是最重要的事情。
结
我知道，很多人想听到利好消息，问题是传统的调控方式效果已经不再明显，新的实质性调控又不能拿出来。
怎么办？其实过往文章我们说了很多，观点维持，没有变化。
想卖的加速卖，已经越来越难卖了，二手房挂牌量看不到天花板，尤其是加足杠杆的投资客，一定要果断点，和时间赛跑。
想买的随便挑，使劲砍。不要固执的盯着新房看，尤其是新区，画饼居多，当下二手市场好房子出来不少，所见即所得不好吗？至少未来半年，买家握有绝对主动权，信贷也足够宽松。
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